解決小產(chǎn)權房問(wèn)題的探討

     一、小產(chǎn)權的含義
    小產(chǎn)權房是建設在農村集體所有的土地上，向城鎮居民出售的房屋，此類(lèi)房屋國家不發(fā)產(chǎn)權證，由鄉鎮政府或村委員會(huì )發(fā)放證書(shū)的，其并不構成真正意義上的產(chǎn)權，故被稱(chēng)為“小產(chǎn)權”。從用地類(lèi)型上又分為兩種，一種建設在農村集體建設用地上，一種建設在農用地或者耕地上。
     二、小產(chǎn)權房產(chǎn)生及發(fā)展的根源
     1、小產(chǎn)權房有多種原因。一、歷史原因，在1998年8月修訂的《土地管理法》和1999年5月國務(wù)院發(fā)布《嚴禁炒賣(mài)土地的通知》前，相關(guān)法律并沒(méi)有明確禁止城鎮居民購買(mǎi)農民住宅。二、根本原因是我國土地制度施行城鄉二元管理結構，即我國土地分為國有土地和集體所有土地兩種。三、直接原因是近20年來(lái)，中國城市化、工業(yè)化的高速進(jìn)程，大規模的城市擴展直接促就了小產(chǎn)權房規?；恼Q生和運轉。四、重要原因是小產(chǎn)權房在于其和商品房的巨大差價(jià)，中間有巨大商機。
    2、小產(chǎn)權房快速發(fā)展的根源。首先是歷史原因遺留問(wèn)題。其次，商品房?jì)r(jià)格上漲過(guò)快超過(guò)了城鎮居民收入的承受程度，致使很多居民無(wú)力購買(mǎi)，于是選擇小產(chǎn)權房。第三，小產(chǎn)權房使一些集體組織和開(kāi)發(fā)商等嘗到了甜頭。第四，從更深因素看，小產(chǎn)權房更源于基層地方政府職能部門(mén)態(tài)度曖昧，沒(méi)有采取得力措施，使得各地小產(chǎn)權房建設盛行。
    三、小產(chǎn)權房問(wèn)題解決應結合實(shí)際，實(shí)現多贏(yíng)
    1、結合實(shí)際，摸清情況。目前各地小產(chǎn)權房情況千差萬(wàn)別，不可一概而論，哪些土地可以轉變?yōu)槌鞘薪ㄔO用地，哪些土地必須正本清源，則應該實(shí)際分析，摸清底數。
    2、既要合法，更要合理。解決小產(chǎn)權房，必須綜合考慮各方利益，硬拆了之，不但勞民傷財，給政府、開(kāi)發(fā)商帶來(lái)壓力，更可能產(chǎn)生不穩定因素。故而對待小產(chǎn)權房，既要講法律、政策，更要體會(huì )真正購房人的生存和居住需要，做到以人為本，合情合理。
    3、不能搞一刀切。小產(chǎn)權房問(wèn)題需要探討采取多贏(yíng)的解決機制，和諧解決，注意分清以下幾點(diǎn)。一要分清建設期限和建設規模。二要分清在農村集體建設用地上的小產(chǎn)權房不同于占用耕地上建設的小產(chǎn)權房。三要分清購買(mǎi)人的情況和買(mǎi)房用途。四要看是否符合城鄉規劃。五要看房屋的質(zhì)量是否符合標準和相關(guān)配套設施能否完善。
    四、小產(chǎn)權房解決的具體方法
    對小產(chǎn)權房可按時(shí)間和性質(zhì)兩種相結合的方式加以區別處置，采取“新舊時(shí)間劃分原則處理”。在1999年以前的房屋應當按當時(shí)法規處理，一略轉為合法，需補交有關(guān)費用的依法補交。
    99年到08年的小產(chǎn)權房應該區別對待。首先，要把握兩方面：一是建設和入住期限；二看規模并分清小產(chǎn)權房用地類(lèi)型。在農村建設用地上的小產(chǎn)權房可比照經(jīng)濟適用房和保障房，允許購房人合法使用，而且限制或杜絕市場(chǎng)流通，并高額補交土地稅費，縮小與周邊相同地段商品房的價(jià)差。對占用耕地建設的小產(chǎn)權房，則應該堅決拆除，并由過(guò)錯方根據過(guò)錯程度各自承擔責任。第三，分清購房人條件和買(mǎi)房目的，如僅是一套房，屬于自住保障性功能，對于這些中低收入戶(hù)，應體現中央和諧民生理念；屬于二套房改善性住房的，應從高補交土地稅費，并限制或杜絕市場(chǎng)流轉；屬于奢侈型住房或者炒房投機的，應該堅決取締，嚴格查處，并沒(méi)收當事人各方面可得利益，而且高額罰款。
    對08年后頂風(fēng)而建的，期間摻雜復雜的利益博弈，對期間及以后的小產(chǎn)權房一略界定為違法。國家因此時(shí)期密集出臺多項規定且有多位國家官員闡明態(tài)度，明確小產(chǎn)權房的違法性和危害性，這時(shí)的購房人和出售人及開(kāi)發(fā)商均應視為明知故犯，以身試法，購房人存在較大主觀(guān)過(guò)錯，鄉鎮政府和開(kāi)發(fā)商有令不止，視國家規定如兒戲，均應該打板子。尤其是個(gè)別地方偷梁換柱,搭新農村建設的便車(chē)，行小產(chǎn)權房建設出售之實(shí)，將好事變味，損壞了政府形象和法律尊嚴，我們不應該姑息，而應該對責任人予以經(jīng)濟處罰，甚至追究刑事責任，以從源頭上堵住小產(chǎn)權房新建，再建之風(fēng)。
    總之，小產(chǎn)權房問(wèn)題是關(guān)系國計民生的大事，關(guān)系到國家現代化建設的發(fā)展戰略，解決小產(chǎn)權房問(wèn)題要實(shí)現農村居民、城鎮居民、國家政府等的多贏(yíng)局面，政府應該盡快開(kāi)啟解決小產(chǎn)權房難題的鑰匙，讓大眾不再“談房色變”，從而促進(jìn)新農村建設，促進(jìn)社會(huì )和諧。


許立春
江蘇省響水縣國土資源局小尖中心所
二〇一二年一月二十八日

(編輯：作家網(wǎng))